Se séparer d’un locataire défaillant s’avère une opération périlleuse en raison du caractère très protecteur envers la locataire du droit des baux commerciaux.
La clause résolutoire du bail permet de sanctionner tout défaut de paiement, mais aussi toute inexécution fautive d’une des obligations du bail, comme par exemple une activité non-conforme au bail.
Sa mise en œuvre obéit à un formalisme rigoureux. Par exemple, un commandement de payer ou de faire doit être adressé au locataire défaillant, et demeurer infructueux pendant un mois au moins, avant de lancer la procédure.
A ce titre, la Cour de cassation a récemment rappelé qu’une clause résolutoire insérée dans un bail commercial et mentionnant un délai inférieur à celui prévu par le Code de Commerce était nulle.
Cette décision démontre qu’il est impératif de bien vérifier avec votre avocat la rédaction des clauses des baux afin d’en valider la conformité, et le cas échéant, de procéder aux rectifications nécessaires selon votre intérêt.
L’article L145-41 du Code de Commerce, prévoit l’obligation d’obtenir une décision de justice afin de constater la résolution judiciaire du bail, y compris quand il s’agit d’un bail notarié.
Un des dangers est que le locataire saisisse le juge de l’exécution afin de demander des délais, ce qui suspend le jeu de la clause résolutoire : Le bailleur peut s’y opposer avec des arguments juridiques pertinents.
En pratique, le bailleur a intérêt à intérêt à agir vite, afin d’éviter notamment les effets désastreux du dépôt de bilan du locataire, ou que le locataire lui oppose ensuite une acceptation tacite des désordres.
Un conseil : Ce sujet exige de la réactivité compte tenus de délais d’action brefs, et le recours à un avocat expérimenté en matière de bail commercial. Il est recommandé de veiller en amont à la rédaction appropriée du bail en conformité avec vos attentes et vos spécificités.
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