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COVID Suspension du loyer ou résolution du bail ?

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Philippe Gourbal Avocat Droit des Affaires Toulouse Perpignan.

Que peuvent faire les entreprises en période de COVID 19 pour le paiement des loyers ou le maintien du bail commercial  ?

En l’absence de mesures dérogatoires, il convient de se référer aux textes généraux. ( Voir nos chroniques sur ce sujet, notamment en droit du travail, droit des procédures collectives et des assurances)

1 COVID et suspension du paiement des loyers pour cas de force majeure ( Article 1218 du code civil)

La force majeure se caractérise en cas de survenance d’un événement imprévisible, irrésistible et extérieur.

Les parties ne sont pas à l’origine de l’épidémie, et le COVID est imprévisible. En conséquence, il reste à examiner le critère d’irrésistibilité.

Avec le COVID, la force majeure repose sur le critère de l’ imprévisibilité, caractérisé :

  • d’une part, si les effets ne peuvent être évités pas des mesures appropriées

Sauf cas particulier, et sous réserve de la nature de l’activité, l’obligation de suivre des directives gouvernementales ne peut permettre de prendre des mesures appropriées qui seraient contraires à ces directives.

En conséquence, l’imprévisibilité pourrait concerner les activités qui ne sont pas de première nécessité (restaurants, boutiques de prêt-à porter, coiffeurs,…). En effet, elles subissent une interdiction qui ne peut souffrir d’aménagement.

La jurisprudence en la matière vise le cas du bailleur qui n’est plus en mesure de satisfaire à son obligation de délivrance d’un local permettant d’exercer l’activité prévue. (Cass. 3e civ. 7-3-2006 n°04-19.639). Par ailleurs, les juges examinent également la privation totale de jouissance en raison de l’exception d’inexécution de l’article 1220 du Code civil.

  • d’autre part, si l’évènement empêche l’exécution de son obligation par le locataire.

Cela pourrait viser  le cas de la baisse du chiffre d’affaires causée par le COVID ( confinement, maladie, …) . En effet, cette situation entraine l’impossibilité de payer le loyer.

Attention, la simple difficulté de payer peut ne pas être retenue comme cas de force majeure. La jurisprudence met en avant des conditions qui dépendent des circonstances. (Cass. com. 16-9-2014 n°13-20.306 F-PB  n° 886, Cass. com. 31-5-1976, n°75-14.625, CA Paris 17-3-2016 n°15/04263)

2 Renégociation des baux ( Article 1195 du code civil)

Le code civil offre la possibilité de renégocier un contrat conclu ou renouvelé à partir du1/10/2016. Mais cela suppose qu’un changement de circonstances, imprévisible lors de sa conclusion, rende l’exécution excessivement onéreuse pour une partie. Le juge peut être saisi en cas d’échec de la renégociation. Il pourra décider de résoudre le contrat ou procéder à son adaptation.

Cette disposition pourrait s’appliquer à l’épidémie de coronavirus.

3 Résolution du bail pour défaut de paiement

Sauf texte dérogatoire lié au COVID, le bailleur peut demander la résolution du bail pour non paiement des loyers.

En cas de commandement de payer visant la clause résolutoire, le locataire peut saisir le juge des référés. Il pourra demander au minimum et en urgence le report de l’exigibilité du deuxième trimestre 2020. Le juge peut échelonner la dette ou la reporter, dans la limite de 24 mois. (article 1343-5 du Code civil).

Nos conseils d’avocat en droit des affaires

Il convient de prendre les décisions sur la suspension des loyers ou la résolution du bail commercial en connaissance de cause. En effet, toute décision doit reposer , d’une part sur les textes généraux en l’absence de textes dérogatoires, d’autre part, sur les éléments de fait de chaque situation particulière.

Notre cabinet d’avocat en droit des affaires à Toulouse et à Perpignan peut utilement vous conseiller afin que vous déterminiez la meilleure stratégie. Ce conseil repose sur l’ensemble de vos droits et obligations, et la prise en compte de vos éléments de fait, dont le contenu de vos contrats.

Notre cabinet d’avocat en droit des affaires étudie ce sujet  également liaison avec le droit des procédures collectives. En effet, ces procédures, amiables ou judiciaires,  peuvent apporter des aides aux entreprises en difficulté.

Par ailleurs, la  négociation amiable d’un accord transactionnel, notamment d’étalement des paiements, peut s’avérer une piste opportune pour sortir de la crise. Cela requiert d’une part, de connaître ses droits afin de discuter en connaissance de cause, et d’autre part de faire homologuer l’accord par le juge dans un but de sécurité juridique.

Un avocat en droit des affaires peut également vous apporter son savoir-faire en matière de négociation.

Philippe Gourbal Actu Avocats, Avocat en droit des affaires Toulouse Perpignan.