La loi PINEL du 18 juin 2014 a modifié substantiellement les dispositions du Code de commerce relatives aux baux commerciaux.
Elle a institué de nouvelles obligations plus contraignantes pour le bailleur comme l’obligation de réaliser un état des lieux d’entrée ou encore l’obligation de réaliser un inventaire précisant la répartition des charges, impôts, taxes et redevance entre le bailleur et le preneur.
De nombreuses dispositions sont favorables au preneur puisque le législateur a fixé la liste de charges, travaux, impôts, taxes et redevances, relatifs aux parties privatives et communes, ne pouvant être mis à sa charge.
Ainsi, par exemple, le bailleur ne peut plus prévoir que le locataire aura la charge des dépenses relatives aux grosses réparations ou des dépenses relatives aux travaux de mise en conformité du local avec la réglementation.
Dans sa rédaction antérieure à la loi PINEL, l’article L145-4 du Code de commerce offrait à tout preneur la possibilité de renoncer à sa faculté de résiliation triennale.
Pour protéger le preneur, les dispositions du Code de commerce n’autorisent désormais cette renonciation que dans certains cas limités.
Il convient aussi de noter que le législateur assouplit les règles de forme du congé en ouvrant aux parties la possibilité de donner congé, soit par acte extrajudiciaire, soit par LRAR.
Il est également institué un droit de préférence au profit du locataire d’un local à usage commercial ou artisanal lorsque le propriétaire décide de le vendre.
La loi PINEL a en outre instauré un mécanisme de lissage de l’augmentation du loyer déplafonné, tant en matière de révision que de renouvellement, afin d’éviter toute hausse brutale des loyers.
Au moment de la révision ou de renouvellement du bail, la question du loyer peut cristalliser les conflits entre bailleur et preneur.
En cas de désaccords persistants, le Code de commerce donne compétence au Juge des loyers commerciaux.
La commission départementale de conciliation peut tenter de résoudre amiablement le conflit portant sur la fixation du prix du bail renouvelé, mais sa saisine n’est plus obligatoire depuis la loi PINEL.
La référence à la valeur locative du bien dans la fixation du prix du bail constitue un principe directeur guidant le juge.
La valeur locative est déterminée selon différents critères comme les caractéristiques du local considéré, les obligations respectives des parties ou encore les facteurs locaux de commercialité.
Depuis la loi PINEL, si le loyer plafonné est plus élevé que le loyer calculé selon la valeur locative, c’est le loyer en fonction de la valeur locative qui sera retenu.
La procédure devant le Juge des loyers commerciaux obéit à des règles procédurales différentes de celles applicables devant les autres juridictions.
Il est donc recommandé d’être assisté d’un avocat spécialisé en droit commercial au moment de la négociation du loyer du bail commercial et au cours de la procédure devant le Juge des loyers commerciaux.
La majorité des dispositions de la loi PINEL sont applicables depuis son entrée en vigueur.
La conclusion d’un bail commercial nécessite des connaissances particulières pour sauvegarder les droits et intérêts de chacun, faites-vous assister par un avocat spécialisé en droit commercial.